Es gab Zeiten, da war eine Immobilie schon verkauft, noch bevor ein Makler Wind davon bekam. Fast schien es so, als gingen aufgrund des knappen Angebots der Branche die Objekte aus. Nun ächzt der Immobilienmarkt unter steigenden Zinsen, explodierenden Energiekosten und Handwerkermangel. Für viele wird angesichts der in den letzten Jahren gestiegenen Preise der Traum vom Eigenheim zum Alptraum. Seit der Jahrtausendwende haben sich die Immobilienpreise in Deutschland mindestens verdoppelt. Wie es wegen der aktuellen Umwälzungen auf dem Immobilienmarkt der Region aussieht, hat Chefredakteur Michael Gamisch in einem Interview mit Oliver Schwank, Geschäftsführer der Naspa Immobilien GmbH, erörtert.
Wie reagiert der Markt, da aktuell die Preise zu schwächeln beginnen? Sinkt da die Lust der Verkäufer ihre Immobilie zu veräußern und zögern die Käufer angesichts hoher Zinsen, Energiekosten und Lieferproblemen mit ihrer Unterschrift unter den Kaufvertrag und hoffen auf bessere Zeiten?
Das Thema „Verunsicherung“ überschattet alles, sowohl auf der Verkäufer- wie auf der Käuferseite. Die eine Seite fragt sich, ob sie noch den angestrebten Preis erzielen wird. Oder ob sich die Vorstellung, was ihr Eigenheim wert ist, mit der Realität deckt und jemand bereit ist, den gewünschten Preis zu bezahlen.
Oftmals müssen die Makler schon hier die Erwartungen der Verkäufer dämpfen. Das Problem ist, dass die geschätzten Einnahmen häufig bereits verplant sind.
Auf der anderen Seite haben wir den Käufer, der entweder Sorge hat, dass er die Finanzierung nicht stemmen kann. Oder wir müssen umgekehrt feststellen, dass viele Menschen ihre persönliche finanzielle Situation überschätzen. Ein genauer Blick auf laufende Belastungen ist dann meist ernüchternd.
Denn schließlich müssen wir auch im Blick haben, dass sich die Immobilienpreise seit der Euro-Einführung mindestens verdoppelt haben. Seit gut einem halben Jahr sehen wir, dass sie ganz langsam bröckeln. Da waren die Zinsen zwar noch niedrig, aber es ist ruhiger geworden auf dem Markt. Natürlich muss man sich an die Marktgegebenheiten halten. Und es gibt die Sorgen und Ängste der Käufer und Verkäufer, die wir als Makler versuchen müssen zusammenzubringen.
Noch vor wenigen Monaten hatte man den Eindruck, dass Immobilien schon vom Markt waren, wenn der Eigentümer auch nur erste Überlegungen zum Verkauf anstellte und es gar keiner Makler mehr bedurfte. Viele Privatverkäufe wurden stattdessen getätigt. Wie ist nun die Entwicklung? Müssen die Makler wieder verkaufen statt nur zu verteilen?
Als Banken-Makler wurden uns glücklicherweise viele Objekte angeboten, weil wir viele gute und treue Kundinnen und Kunden in einem großem Einzugsbereich haben. So hatten wir in der Vergangenheit weniger Probleme als freie Makler.
Aber die Situation heute ist anders. Natürlich hat man bei einem Zinssatz unter einem Prozent eine Immobilie fast bedenkenlos gekauft. Die besten Konditionen lagen bei 0,8 Prozent im Zehn-Jahresbereich. Die Kundinnen und Kunden hatten sich leicht getan beim Erwerb einer Immobilie. Und die Banken gingen den Weg mit. Das ändert sich in dem Moment, in dem die Zinsen steigen. Aktuell liegen wir bei 4,2 Prozent.
Wer sein Haus verkaufen will, der geht jetzt an den Markt. Das sieht man an den gut gefüllten Online-Portalen. Auch im Rheingau gibt es mittlerweile wieder Einiges in unterschiedlichen Preiskategorien zu kaufen. Vor einem Jahr war der Markt leergefegt.
Jetzt sagen sich die Menschen, wir verkaufen lieber jetzt, bevor es noch schlechter wird. Und dabei schrauben schon viele ihre Preisvorstellungen herunter. Denn die Folgen niedriger Zinsen waren hohe Preise. Jetzt bewegt sich der Geldmarkt in eine andere Richtung.
Kühlt sich der Immobilienmarkt ab? Sind neben den Privatinvestoren auch Unternehmen zurückhaltender in ihren Planungen? Ist das „Betongold“, in das viele wegen des Niedrigzinses geflüchtet sind, keine gute Anlage mehr?
Die Immobilie ist ein vielschichtiges Produkt. Wenn jemand etwas unbedingt haben will, und er das Geld hat, ist ihm der Preis dafür oft gleichgültig. Solche einmaligen Immobilien gibt es, sie sind aber nicht die Regel.
Wir befinden uns derzeit in einem luftleeren Raum. Der Markt weiß noch nicht, wie sich Preise, Kosten und Zinsen verändern. Ich erwarte, dass sich frühestens in sechs Monaten abzeichnet, wohin die Reise geht und alles wieder kalkulierbarer wird. Das wäre bei Zinsen zwischen 4 und 5 Prozent sicher der Fall. Da kann man sich drauf einstellen. Das hatten wir auch viele Jahre lang. Und da konnte man eine tragfähige Finanzierung mit allen Optionen aufbauen. Da waren auch die Preise recht stabil – bis 2008/2010. Wir hatten einen konstanten Markt, bis die Zinsen gefallen und die Preise gestiegen sind.
Jetzt müssen wir aktiv das Gespräch suchen, weil es auf beiden Seiten viel Klärungsbedarf gibt.
Ich habe das erst vor kurzem erlebt bei einer neuwertigen Eigentumswohnung im Topzustand in Wiesbaden. Der Verkäufer wollte ursprünglich 600.000 Euro, ging nach und nach auf 400.000 Euro herunter. Bislang liegt das höchste Kaufangebot bei 320.000 Euro. Was auch erklärbar ist. Denn bei einem Zinssatz von gut 4 Prozent ergibt sich bei Eigenkapital von 100.000 Euro und einer Tilgung von 2 Prozent bei 400.000 Euro eine Belastung von rund 1.500 Euro plus Wohngeld. Dann ist man schon bei 1.800 Euro. Weil wir nicht wissen, wie hoch die Energierechnung in Zukunft sein wird, rechnen wir mit 2.000 Euro inklusive Strom. Das ist für viele Kaufinteressenten mittlerweile zu viel, obwohl sie Eigenkapital einsetzen können.
Deswegen muss man nüchtern kalkulieren, ob der Immobilienerwerb sinnvoll ist und finanziell gestemmt werden kann. Am Ende mussten die Interessenten feststellen: Der Kauf funktioniert nicht! Das Unbefriedigende an der Situation ist: Der Verkäufer hat nicht verkauft, der potenzielle Käufer hat nicht gekauft, und wir haben kein Geschäft gemacht.
Das ist die Realität des Geschäfts. Vor kurzem hatten wir noch eine Durchlaufquote von 3:1. Das heißt nach drei Besichtigungen erfolgte ein Verkauf. Das ist heute ganz anders.
Bedeutet das auch, dass Immobilienkäufer angesichts anziehender Zinsen heute mit mehr Eigenkapital einsteigen müssen?
Das haben Kundinnen und Kunden aber noch nicht so richtig realisiert. Erst wenn die Zahlen auf dem Tisch liegen, sind viele vor den Kopf gestoßen, zumal diese Entscheidung für die nächsten 30 Jahre das Leben bestimmt. Und wenn das Menschen mitten im Berufsleben im Alter von 50 Jahren sind, muss der Bankberater bzw. die Bankberaterin schon nach dem Rentenbescheid fragen, um zu klären, ob sich die Finanzierung nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie überhaupt darstellen lässt.
Heißt das auch, dass die Banken nach dem Wegfall der Strafzinsen auch noch vorsichtiger bei der Kreditvergabe sind?
Das würde ich so nicht sagen. Denn das waren sie in den letzten Jahren schon, da es viele gesetzliche Anforderungen dafür gibt. Für die Immobilie benötigt man fast einen Aktenschrank an Unterlagen für einen Kredit. Jetzt müssen aber mehr Nebenkosten in die Finanzierung eingerechnet werden, um richtig beraten zu können.
Mit welchen Nebenkosten wir künftig rechnen müssen, wissen wir nicht. Wir gehen eher etwas großzügiger heran, damit die Menschen nicht böse überrascht werden. Außer den Strom- und Gaspreisen ist noch die CO2-Abgabe zu beachten, die jedes Jahr bis 2025 automatisch höher werden wird. Deshalb können wir festhalten: Billiger wird die Party nicht!
Dabei beschert uns die Politik täglich neue gesetzliche Regelungen, ohne dass wir bereits wissen, was das tatsächlich zur Folge haben wird. Das alles trägt zur allgemeinen Verunsicherung bei.
Sind neben den verunsicherten Privatinvestoren auch Unternehmen zurückhaltender in ihren Planungen? Wird der Wohnungsmangel dann noch größer? Geraten die Mieter weiter unter Druck? Wie entwickeln sich die Mietpreise?
Da haben wir drei unterschiedliche Themenbereiche. Institutionelle Kundinnen und Kunden üben sich derzeit in massiver Zurückhaltung. Sie bunkern ihr Geld, beobachten den Markt und warten ab. Große Gewerbeliegenschaften kommen unter Druck. Daneben gibt es die Bauträger, die es enorm schwierig haben. Denn die haben bereits zu Hochzeiten eingekauft. Und die teuren Grundstücke müssen finanziert werden. Sie leiden nicht nur unter sinkenden Preisen, sondern zusätzlich unter Preissteigerungen für Material - wenn sie es überhaupt bekommen.
In Wiesbaden lagen wir vor 10 Jahren in einer normalen Lage – Neubau Erstbezug – bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter. Mittlerweile sind es dort eher 5.000 Euro. In guten Lagen 6000 bis 7000 Euro und in Toplagen sind bis zu 15000 Euro pro Quadratmeter möglich. Da wird es momentan besonders schwierig. Im gesamten Segment wird einiges angeboten, aber derzeit wenig verkauft.
Wer eine Immobilie wollte, hat diese in den letzten Jahren bereits gekauft und günstig finanziert. Kapitalanleger überlegen jetzt genau, welchen Mietertrag sie erwarten können und im Schulterschluss dazu bezahlen wollen. Am Ende steht für jeden Bauträger der Ertrag. Diesen zu erzielen wird dauerhaft schwieriger.
Der Baukostenindex liegt schon jetzt bei etwa 15,5, was deutlich macht, wie tief der Bauträger in die Tasche greifen muss und wieviel teurer eine Immobilie im Verkauf eigentlich werden muss. Der Rohstoffmangel macht dann noch einen weiteren Strich durch die Rechnung. Für viele Gewerke bleiben heute die Angebote aus, weil die Firmen keinen Preis nennen können. Sie wissen nicht, ob, wann und wie teuer sie die Materialien bekommen.
Auf der anderen Seite stehen die Mieterinnen und Mieter vor dem Problem, dass die Nebenkosten fast eine komplette Miete darstellen. Unseren Mieterinnen und Mietern sagen wir deshalb, dass sie insgesamt mit 4,50 bis 5 Euro inklusive Strom pro Quadratmeter rechnen müssen. Bei einer 120 Quadratmeter großen Wohnung in Wiesbaden sind das 600 Euro plus Mietkosten von etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter.
Was der Markt braucht sind deshalb vor allem kleinere Wohnungen. Ich habe unseren Bauträgern immer geraten, Dreizimmerwohnungen von rund 80 Quadratmetern oder weniger zu bauen. Oder vier Zimmer unter 100 Quadratmeter. Diese lassen sich sehr gut verkaufen und vermieten – gerade bei steigenden Nebenkosten.
Mit Blick auf den Rheingau kann ich feststellen, dass wir jede Menge Ein- bis Zweizimmer-Wohnungen für Singles brauchen. Habe ich so etwas am Start, womöglich noch mit Festpreis zur Warmmiete, brauchen wir das nur eine halbe Stunde ins Netz zu stellen und haben schon mehr Bewerberinnen und Bewerber, als wir überhaupt kontaktieren können – ca. 100 bis 150. Das ist eine extreme Gemengelage. Günstiger Wohnraum, vor allem mit Warmmiete, lässt sich wegen der klaren Kalkulation auch gut vermarkten. Das baut Ängste und Nöte ab.
Viele haben Angst vor Nachzahlungen, die sie nicht bedienen können. Was fehlt ist eine Politik, die das Wohnen bezahlbarer gestaltet. Viele können sich Wohnen gerade nicht mehr leisten, obwohl es ein Grundbedürfnis ist. Jede bzw. jeder braucht ein Dach über dem Kopf, unter das sie bzw. er nach einem Arbeitstag zurückkehren kann. Ein zu Hause. Wer arbeitet muss sich auch das Wohnen leisten können, auch als Rentnerin bzw. Rentner.
Und die Vermieterinnen und Vermieter stehen vor einem Problem, wenn sie die Energiekosten vorfinanzieren und die Mieterinnen und Mieter am Ende die Zahlungen nicht leisten können. Das muss man sich vor Augen führen.
Auch Hausbesitzerinnen bzw. Hausbesitzer im hohen Alter, deren Immobile abbezahlt ist, kommen in die Bredouille, wenn die Rente nicht mehr zum Leben und für die Nebenkosten reichen, geschweige denn, wenn eine neue Heizung installiert oder Sanierungen anstehen. Das ist verheerend.
Zwingt das gerade Ältere zum florierenden Teilverkauf ihres Hauses?
Auch wir vermitteln den Immobilien-Teilverkauf . Man muss sich aber vor Augen führen, dass spezielle Finanzierer bis zu 50 Prozent der Immobilie ankaufen. Das monatliche Nutzungsentgelt muss dann auch gestemmt werden. Das liegt derzeit bei rund 5,5 Prozent der ausgezahlten Summe. Dieses Produkt trifft auf einen Markt, auf dem die Menschen mit ihren Renten und den steigenden Kosten nicht mehr klarkommen und ab einem Alter von 65 Jahren kaum noch Kredite aufnehmen können.
Mittlerweile ist auch festzustellen, dass für die jüngere Generation Wohneigentum kein so erstrebenswertes Ziel ist und man eher die Flexibilität schätzt, als sich 30 Jahre lang zu verschulden. Entwickeln sich daraus neue Anforderungen für Makler?
Ob wir die Immobilien, die heute da sind, in 30 Jahren noch benötigen, ist fraglich. Natürlich bleibt ein Häuschen im Rheingau – denn wo kann es schöner sein als bei uns – immer noch gefragt. Aber ganz viele Immobilien könnten an Attraktivität und damit an Wert verlieren, weil sich auch die Arbeitswelt verändert und mobiler wird.
Die Generation Handy setzt nicht mehr auf Eigentum, das sieht man schon am Carsharing. Wenn das neue iPhone wichtiger ist als ein anzusparender Bausparvertrag, müssen sich auch die Angebote verändern.
Ich hole die jungen Leute aus einer anderen Richtung ab. Langfristige dauerhafte Verpflichtungen wie zum Beispiel das dauerhafte Kümmern und Pflegen der Immobilie sind für sie unattraktiv. Sie haben eher die Full Service- und All Inclusive-Mentalität. Ein Zuhause ist zwar wichtig, sollte aber dauerhaft gepflegt und in Schuss sein. Hier bieten wir schon jetzt langfristig ausgelegte Service- und Verwaltungstätigkeiten an.
Jedoch gibt es auch viele Jüngere, die Interesse daran haben, kleine sanierungsbedürftige Wohnungen zu kaufen, weil sie handwerklich geschickt sind. Sie wollen diese für eine Vermietung herrichten, um anschließend damit Geld zu verdienen. Der Gedanke, den ich bei jungen Leuten aufnehme, ist der Wunsch, Geld zu machen, um dann nicht mehr so viel oder so lange arbeiten zu müssen. Work-Life-Balance ist das Stichwort.
Vieles wird ihnen auf sozialen Medien vorgemacht. Geld vermehren, möglichst schnell viel Geld verdienen, ohne zu arbeiten – das ist in den Köpfen. Es ist weniger der Wunsch nach einem Haus für die eigene Familie.
Wer heute erfahrungsgemäß über 30 ist, hat hingegen die Immobilie noch im Kopf. Aber wir haben heute die Generation mit teils befristeten Arbeitsverträgen, was Planungen schwierig macht. Auch diese Situation ist verheerend. Ich kenne ein Beispiel von Menschen, die allenfalls einen Jahresvertrag haben, und sich immer wieder neu auf ihre Stelle bewerben müssen. Das trifft z. B. viele Lehrerinnen und Lehrer. Wo soll da eine feste Lebenssituation herkommen? Die Menschen können gar nirgends heimisch werden und sich ein Heim anschaffen.
In Sachen Immobilen bewegen wir uns also auf einem Markt der großen Umwälzungen unterworfen ist und der unter einer allgemeinen Verunsicherung leidet, die auch politisch bedingt ist?
Ja, aber genauso gut kann es sein, dass wir in zwei oder drei Jahren sehen, dass es wieder besser aussieht - aber sicherlich auf einem ganz anderen Preislevel. Dann kommt die Frage, was ein Neubau kostet. Jüngstes Beispiel im vorderen Rheingau ist ein Einfamilienhaus ohne Keller, für das rund 680.000 Euro Baukosten aufgerufen werden, ganz zu schweigen von den Grundstückskosten. Wer soll das wie finanzieren? Wie lange will jemand denn benötigen, um das abzubezahlen? Wie lange muss ich mich einschränken? Das ist eine schwierige Situation. Und wer heute baut, muss sich darüber im Klaren sein, dass er in 15 Jahren die ersten Renovierungen vor der Brust hat, für die er auch finanzielle Luft braucht. Hat man den finanziellen Puffer?
Im Moment scheint das für viele gar nicht mehr erreichbar. Dazwischen wird die Luft dünn, und am Ende müssen alle noch die Nebenkosten bezahlen können.
Eine Immobilie zu erschwinglichen Preisen zu erstehen wird schwierig - es sei denn, man geht ein wenig aufs Land. Da gibt es noch ein Häuschen mit Grundstück für 250.000 Euro. Natürlich sind die Wege dann weiter. Aber viele machen ja heute schon Home Office. Da kommt es natürlich auf die Dateninfrastruktur an.
Und schließlich sehnt sich jede bzw. jeder nach einem Zufluchtsort, wo er sich daheim fühlen kann. Deshalb werden Immobilien ein wichtiges Thema bleiben.
Vielen Dank für das Gespräch.
Quelle: Rheingau Echo